Editoriale
CRISI O RITORNO ALLA REALTà?
La crisi economica del mondo occidentale si riflette a Roma e sul Lazio in particolare nel comparto edilizio/immobiliare, vero volano economico e acceleratore della crisi stessa.
A Roma, quello edilizio è il primo comparto produttivo della città, più importante del turismo ricettivo.
L’indotto del settore immobiliare coinvolge una considerevole quantità di addetti differenti per ruolo, qualifica e livello professionale: imprenditori, professionisti (architetti, geometri, avvocati, commercialisti, ecc.), dipendenti del pubblico impiego, manovali, muratori fornitori, artigiani, immobiliaristi, istituti di credito e finanziarie.
Ma quanta responsabilità ha questo comparto nella crisi?
Una delle cause del tracollo del sistema economico finanziario dell’occidente è stata lo scoppio della così detta “bolla immobiliare”: fino a ieri non esisteva un reale equilibrio tra il valore reale dell’immobile, il valore di mercato dello stesso e il prezzo a cui veniva scambiato.
Oggi sentiamo molti imprenditori lamentarsi, senza riconoscere che durante il periodo appena passato, che possiamo legittimamente chiamare delle “vacche grasse”, tutti si sono arricchiti con plusvalenze senza precedenti e non legate alla produzione di un surplus di benefit per la comunità in senso generale. Il sistema della produzione immobiliare si è messo a correre, spinto dalla grande domanda di case che agitava il mercato, agendo - con colpevole assenza dell’attore pubblico - in maniera selvaggiamente speculatrice. Il grande gruppo finanziario sosteneva speculazioni immobiliari; i grandi gruppi immobiliari hanno comprato terreni su cui costruivano grandi speculazioni; i piccoli proprietari terrieri riuscivano a vendere i loro terreni a prezzi elevati; anche gli imprenditori edili più sprovveduti, dato il grande margine di utile, hanno potuto promuovere operazioni vantaggiose, mentre agenzie immobiliari piazzavano sul mercato a prezzi drogati qualsiasi miraggio di costruzione o casa costruita o in costruzione o semplicemente disegnata.
Tutta la catena si reggeva su tre fattori fondamentali: le banche prestavo i soldi alle società con grande facilità; il mercato assorbiva qualsiasi offerta data la grande domanda; le finanziarie garantivano mutui per tutti favorendo l’acquisto di case.
Questo anche perché la quota di abitazioni destinate all’affitto era tenuta bassa dalla stessa imprenditoria, in maniera da rendere molto alto il costo degli affitti.
In questo sistema di mercato tutti gli attori hanno tratto enormi utili tranne l’amministrazione pubblica ovvero la comunità, con particolare riferimento alle fasce più deboli e bisognose di case sociali e più generalmente agli abitanti delle periferie. Inutile dire che l’amministrazione pubblica non potrebbe e non deve controllare il mercato, ma esserne un attore attivo questo si: è un suo dovere.
L’amministrazione pubblica non è riuscita a fare fronte alla domanda di case a canone agevolato per le fasce più deboli, condannandole inesorabilmente a rivolgersi alle agenzie immobiliari, ciò in quanto le finanziarie rendevano concorrenti la rata del mutuo a tasso variabile con l’affitto mensile.
Questa incredibile anomalia del mercato immobiliare italiano, induceva tutti a comprarsi la casa vista la poca differenza tra la rata e il mutuo; valore che in nessuna legge di mercato del mondo arriva ad essere confrontabile.
Solo per far capire al lettore quale era la prassi e la misura dell’utile imprenditoriale: il costruttore comperava un terreno a circa 600 euro al mq, lo costruiva con 1000/1200 euro al mq e lo vendeva a non meno di 4000 €/mq: non esistevano zone di Roma o del suo hinterland dove le case costassero meno.
Responsabilità pubbliche evidenti, quindi, nella incapacità di rendere più accessibile la casa per alcune fasce della popolazione come già detto, ma soprattutto nel non aver saputo sfruttare il momento favorevole del mercato cercando di dare contenuti agli utili esorbitanti chiedendo, a fronte dello sviluppo immobiliare concesso dall’amministrazione pubblica, un miglioramento della città in termini di più opere pubbliche e servizi, migliori trasporti, mix funzionali più equilibrati, pianificazione controllata e qualità dell’architettura stessa della città. Tutti elementi che avrebbero trasformato le plus-valenze in reale valore.
Era chiaro - ed era destino - che questo sistema non sarebbe durato per sempre.
Ora che la bolla è scoppiata, la tendenza del mercato si sta abbassando già di circa 1000 euro al mq nei primi mesi, in quasi tutta la città di Roma e dintorni.
Ma, avere delle case che si vendono a 3000 euro al mq è il sintomo di una crisi, o di ritorno alla realtà?
Oggi, le conseguenze reali sono che le banche non prestano più i soldi senza un permesso di costruire, per cui trattano il comparto immobiliare come qualsiasi altro cliente, ricordando improvvisamente il principio di cautela.
Gli imprenditori hanno in corso molte operazioni già avviate (consideriamo che l’iter medio per costruire un palazzina di piccole dimensioni a Roma è di circa due anni, più il tempo per la costruzione) rispetto alle quali non hanno certezza sul mercato nel quale si andranno ad inserire. Per quelle operazioni che devono invece iniziare adesso, c’è il rischio reale che il guadagno sia molto ridimensionato, per cui stentano ad iniziare.
Diminuire l’offerta ed aspettare che la domanda cresca ha una sua logica, per cui l’immobilismo è anche una strategia: tenere la rendita di posizione e contribuire all’aumento dei prezzi, non è etico ma legittimo.
Questa è la crisi che tutti temiamo? Oppure è una strategia imprenditoriale di cui tutti noi pagheremo il prezzo?
Il calo dell’occupazione in questo settore e la riduzione delle imprese edili trovano una loro risposta anche nell’adozione del nuovo PRG che rende le speculazioni immobiliari più difficili, dunque meno redditizie; in passato, con l’assenza di regole chiare, la proposta privata veniva infatti accolta più facilmente.
Il mercato si assesterà o continuerà a scendere?
Innanzitutto sarà opportuno produrre e costruire case in maniera regolare con canteri sicuri, strumenti urbanistici non aggirati, rapporto tra pubblico e privato equilibrato, mix funzionale rispettato, professionisti retribuiti per il loro lavoro e non per il loro contributo politico.
In cambio l’amministrazione deve garantire tempi e iter di approvazione prevedibili e adeguati al normale sviluppo imprenditoriale.
Questa è l’unica via di uscita.
Ognuno prenda coscienza del proprio ruolo e svolga seriamente il proprio lavoro accontentandosi del giusto compenso. Davanti a banche che falliscono senza ripagare gli investitori, a imprese che chiudono perché strozzate dai debiti, industrie di automobili che sopravvivono solo grazie agli aiuti statali , credo sia utile porsi una domanda: la crisi del comparto edilizio esiste perché le case non si vendono più a 5000 euro/mq; o pensiamo sia crisi perché oggi si vendono a 3500euro/mq e perché domani si venderanno a 1500euro/mq?
CARLO
Sito realizzato da 
